11.22.2009

房價高漲,對於市井小民的我們好嗎?


從前的生活宗旨就是要維持生活要過得~無憂~無慮~無壓力~
買房子並未出現在我人生list中!
年少瘋狂時,總認為背房貸太自虐,
等到貸款繳清房子也舊、人他老了,不如把錢拿去租好一點的房子甚至住飯店,住膩了馬上可以換一間!
看看小時侯的我多麼天真單純...呵呵
隨著身心智逐年的增長,對購屋的想法有了些微改變,
這幾年開始留意房地產的資訊,雖然仍未有實際行動,但多看多聽多準備總是千古不變的道理!


 



以下分享久未出現的James Wu觀點

房市的所得效果

在媒體上、從主政者口中,對於房市回春,房價上漲,多半樂見其成,似乎認為這代表著經濟繁榮、政績卓越,還會聽到台灣房子不應該這麼便宜,房價被低估太委屈了,未來房市一定會好的說法,似乎把房地產熱絡與社會進步生活品質提升畫上等號,偶有對於無殼者或年輕人購屋負擔加大的問題提出討論,總也只是小篇幅的平衡式報導,少為主流意見。
 
房價上漲,對於大多數人而言,真是個好消息,還是壞消息,會不會真的出現常聽到的財富效果,帶動民間消費,增強內需,推升經濟成長,這值得多一點思考與討論。
 
房價上漲,對於個人而言,是利或弊,要看個人的資產水準而定。
 
對於大多數的升斗小民,終其一生,通常只能買得起一棟房子,即使在隨著工作年資增加累積儲蓄之後進行換屋,也還是只能持有一棟較大或條件較好的房子。這類型的人,佔社會的絕大多數,房價上漲時,對於其個人的財富效果會有限,但是負面的替代效果卻很大。
 
舉例來講,2003年時,台北市40坪的公寓、每坪25萬、總價一千萬的房子,算是標準家庭的住房,以一般公教人員的所得來看,努力一生,扣除幾十年的生活開銷,應該還有機會存到錢擁有一棟房子自住。
 
到了2008年,同樣的房子,若是漲到每坪50萬、總價兩千萬,對於相同的族群而言,要買到與幾年前相同條件的房子,便要額外節衣縮食數十年,或者排擠掉其他的花費,或者只能選擇改買坪數較小、或是離市中心較遠的房子,這樣情況下來看房價上漲,就沒有任何財富效果,卻有很大的替代效果,將原本可以花在其他方面的個人消費或投資,全都改為堆積在同一棟房子,而個人終身的享受或福祉,卻根本是下降的。

 

終生只(有能力)擁有一棟房子的族群,還可分為幾類來討論,可能比較清楚:
(1)若是目前根本還沒持有任何房屋,則任何房價的上漲,自然對於其產生的財富效果為零,但負面的替代效果卻很大,未來將要努力排擠其他的花費才有機會擁有原本相同條件的房子,這樣的族群受到房價上漲的傷害是最大的。
 
(2)若是已經持有第一棟房子,但未來因各種因素仍需要換屋,則房價上漲帶來的財富效果仍舊為零,但負面替代效果仍然相當大。因為出售第一棟房子再買條件更好的房子時,前後兩棟房子都隨整體房市的房價同比例上漲,但價差的絕對金額卻是增加的,也就是說這樣族群的人,仍需額外付出比房價上漲前更多的錢才能進行換屋,這樣的房價上漲,對其個人福祉而言,仍然還是負面的。
 
(3)若持有一棟房子自住,考量其大小或地點等條件後,個人決定未來將不再換更高價的房子,則房價上漲帶來的財富效果、與替代效果都是零,影響為中性。
 
另一個的族群,是有能力購買兩棟以上房子的人,除了自住以外,還有其他房屋資產當作投資,那房價上漲,則會帶來財富效果。只要能持有自住以外的第二棟房子,即使還在貸款,但貸款金額不會隨未來房價改變,而房價的上漲就對於該類型的人產生正面的財富效果。隨著第二棟以上的房子價格上漲,不論出租收租金 (通常只會隨房價上升或至少不變)、或是未來出售賺取價差,個人的終身財富都是上升的,那麼這樣的投資型房屋擁有者,有機會隨著房價上漲,提升消費能力、增加生活享受。
 
房價上漲過程中,誰獲利最大?
有能力進行大規模房地產投資的財團、企業家,相較於一般人更能拉大財務槓桿,透過貸款或者其他非自有資金投資房地產,則其主事者的財富隨資產價值水漲船高,享受的財富效果甚為可觀。
房地產開發商、建設公司,隨著建案的總價在短短兩年之內翻漲一倍,而建設的物料人工成本漲幅相對有限,加上建築成本佔總房價的比例本來就不高的情況下,推案的毛利率得以快速上升,地產商自然會享受到房價上漲的財富效果。
市區的地主,在房價上漲的過程中,也同樣享受水漲船高(不勞而獲)的利益,會有財團建商屢屢以高價搶標土地,只要能不斷推升房價就仍有獲利空間,而高價的土地或房屋成交案,對於進一步推升房價、炒熱市場氣氛的過程,反而是有利的。
建築工人、材料供應商,會因房市熱絡建案增加,也享受到工作收入增加的好處。但若其屬於只擁有一棟(或以下)房子的族群,或是期待未來能換到更好些房子的自住族群,那短期的所得增加,可能還不夠負擔快速飛漲的房價,相抵之後的效果,因個案而異,但原則上財產規模越小者、越沒有機會先擁有第一棟條件夠好的房子者,還是會受房價上漲帶來的傷害。
 
 
藉由上述的分析,大致描繪出不同階層,受到房價上漲影響的利弊,整體而言,房價上漲的過程,特別是短期間快速的上漲,會是所得重分配的過程,是擴大財富不均的過程,至於政府的政策,要鼓勵財團建商,還是要照顧一般大眾,是其政治判斷,應該接受社會公評。不過多數的人,忙碌於生活三餐,無利於參與資產追逐的競賽,卻容易在拼經濟的口號下,誤把房地產上漲當作是經濟繁榮社會進步的象徵,殊不知,對於絕大多數一生只有能力擁有一棟房子的人,真正享受到的福祉,會隨著房價上漲而下跌,被人出賣了還幫忙數鈔票,這點就很讓人心酸。

 

圖片來源:www.nipic.com/show/3/48/57126ba5b8744415.html

7 則留言:

  1. 目前小咪周遭朋友
    都是賺的薪水就繳房貸
    真的很辛苦!!~

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  2. 我其實也還在游離不定,目前沒有迫切房屋需求,但有想當投資看房子

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  3. 南部的房價倒是炒不動唷!
    北部,倒可炒炒...
    是嗎?

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  4. 我一直都還是處於觀察中,畢竟這是大大大金額長時間的投資,不像投資基金那麼方便

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  5. 我也在觀望中,不急,
    台南和高雄,找找找...

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  6. 在還沒找到合適的房子前,我將歸劃付貸款的錢先去定期定額,也模擬一下這樣會不會太吃緊呀

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