房價高漲，對於市井小民的我們好嗎？

從前的生活宗旨就是要維持生活要過得～無憂～無慮～無壓力～

買房子並未出現在我人生list中！
年少瘋狂時，總認為背房貸太自虐，

等到貸款繳清房子也舊、人他老了，不如把錢拿去租好一點的房子甚至住飯店，住膩了馬上可以換一間！

看看小時侯的我多麼天真單純...呵呵

隨著身心智逐年的增長，對購屋的想法有了些微改變，

這幾年開始留意房地產的資訊，雖然仍未有實際行動，但多看多聽多準備總是千古不變的道理！

 

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以下分享久未出現的James Wu觀點

房市的所得效果

在媒體上、從主政者口中，對於房市回春，房價上漲，多半樂見其成，似乎認為這代表著經濟繁榮、政績卓越，還會聽到台灣房子不應該這麼便宜，房價被低估太委屈了，未來房市一定會好的說法，似乎把房地產熱絡與社會進步生活品質提升畫上等號，偶有對於無殼者或年輕人購屋負擔加大的問題提出討論，總也只是小篇幅的平衡式報導，少為主流意見。
 
房價上漲，對於大多數人而言，真是個好消息，還是壞消息，會不會真的出現常聽到的財富效果，帶動民間消費，增強內需，推升經濟成長，這值得多一點思考與討論。
 
房價上漲，對於個人而言，是利或弊，要看個人的資產水準而定。
 
對於大多數的升斗小民，終其一生，通常只能買得起一棟房子，即使在隨著工作年資增加累積儲蓄之後進行換屋，也還是只能持有一棟較大或條件較好的房子。這類型的人，佔社會的絕大多數，房價上漲時，對於其個人的財富效果會有限，但是負面的替代效果卻很大。
 
舉例來講，2003年時，台北市40坪的公寓、每坪25萬、總價一千萬的房子，算是標準家庭的住房，以一般公教人員的所得來看，努力一生，扣除幾十年的生活開銷，應該還有機會存到錢擁有一棟房子自住。
 
到了2008年，同樣的房子，若是漲到每坪50萬、總價兩千萬，對於相同的族群而言，要買到與幾年前相同條件的房子，便要額外節衣縮食數十年，或者排擠掉其他的花費，或者只能選擇改買坪數較小、或是離市中心較遠的房子，這樣情況下來看房價上漲，就沒有任何財富效果，卻有很大的替代效果，將原本可以花在其他方面的個人消費或投資，全都改為堆積在同一棟房子，而個人終身的享受或福祉，卻根本是下降的。

 

終生只(有能力)擁有一棟房子的族群，還可分為幾類來討論，可能比較清楚:
(1)若是目前根本還沒持有任何房屋，則任何房價的上漲，自然對於其產生的財富效果為零，但負面的替代效果卻很大，未來將要努力排擠其他的花費才有機會擁有原本相同條件的房子，這樣的族群受到房價上漲的傷害是最大的。
 
(2)若是已經持有第一棟房子，但未來因各種因素仍需要換屋，則房價上漲帶來的財富效果仍舊為零，但負面替代效果仍然相當大。因為出售第一棟房子再買條件更好的房子時，前後兩棟房子都隨整體房市的房價同比例上漲，但價差的絕對金額卻是增加的，也就是說這樣族群的人，仍需額外付出比房價上漲前更多的錢才能進行換屋，這樣的房價上漲，對其個人福祉而言，仍然還是負面的。
 
(3)若持有一棟房子自住，考量其大小或地點等條件後，個人決定未來將不再換更高價的房子，則房價上漲帶來的財富效果、與替代效果都是零，影響為中性。
 
另一個的族群，是有能力購買兩棟以上房子的人，除了自住以外，還有其他房屋資產當作投資，那房價上漲，則會帶來財富效果。只要能持有自住以外的第二棟房子，即使還在貸款，但貸款金額不會隨未來房價改變，而房價的上漲就對於該類型的人產生正面的財富效果。隨著第二棟以上的房子價格上漲，不論出租收租金 (通常只會隨房價上升或至少不變)、或是未來出售賺取價差，個人的終身財富都是上升的，那麼這樣的投資型房屋擁有者，有機會隨著房價上漲，提升消費能力、增加生活享受。
 
房價上漲過程中，誰獲利最大?
有能力進行大規模房地產投資的財團、企業家，相較於一般人更能拉大財務槓桿，透過貸款或者其他非自有資金投資房地產，則其主事者的財富隨資產價值水漲船高，享受的財富效果甚為可觀。
房地產開發商、建設公司，隨著建案的總價在短短兩年之內翻漲一倍，而建設的物料人工成本漲幅相對有限，加上建築成本佔總房價的比例本來就不高的情況下，推案的毛利率得以快速上升，地產商自然會享受到房價上漲的財富效果。
市區的地主，在房價上漲的過程中，也同樣享受水漲船高(不勞而獲)的利益，會有財團建商屢屢以高價搶標土地，只要能不斷推升房價就仍有獲利空間，而高價的土地或房屋成交案，對於進一步推升房價、炒熱市場氣氛的過程，反而是有利的。
建築工人、材料供應商，會因房市熱絡建案增加，也享受到工作收入增加的好處。但若其屬於只擁有一棟(或以下)房子的族群，或是期待未來能換到更好些房子的自住族群，那短期的所得增加，可能還不夠負擔快速飛漲的房價，相抵之後的效果，因個案而異，但原則上財產規模越小者、越沒有機會先擁有第一棟條件夠好的房子者，還是會受房價上漲帶來的傷害。
 
 
藉由上述的分析，大致描繪出不同階層，受到房價上漲影響的利弊，整體而言，房價上漲的過程，特別是短期間快速的上漲，會是所得重分配的過程，是擴大財富不均的過程，至於政府的政策，要鼓勵財團建商，還是要照顧一般大眾，是其政治判斷，應該接受社會公評。不過多數的人，忙碌於生活三餐，無利於參與資產追逐的競賽，卻容易在拼經濟的口號下，誤把房地產上漲當作是經濟繁榮社會進步的象徵，殊不知，對於絕大多數一生只有能力擁有一棟房子的人，真正享受到的福祉，會隨著房價上漲而下跌，被人出賣了還幫忙數鈔票，這點就很讓人心酸。

 

圖片來源：www.nipic.com/show/3/48/57126ba5b8744415.html